Ist der Mietvertrag form- und fristgerecht gekündigt, schuldet der Mieter die Herausgabe der Mietsache. Der Vermieter hat regelmäßig ein hohes wirtschaftliches Interesse daran, dass die Wohnung so schnell wie möglich wieder frei wird, sei es um das Eigentum selbst zu nutzen oder um es weiter zu vermieten.
Es kommt jedoch häufig vor, dass die Mieter nach der Kündigung nicht dazu bereit sind, die Mietwohnung zu räumen. In einem solchen Fall, bleibt dem Vermieter häufig nur der Weg zum Gericht. Es kommt zu einer Räumungsklage.
In diesem Beitrag erläutern wir den Ablauf und die Voraussetzungen der Räumungsklage. Außerdem gehen wir auf das „Räumungsurteil“ und seine Reichweite ein. Letztlich geben wir einige Hinweise zu den wenig bekannten Alternativen zur Räumungsklage.
Inhaltsverzeichnis
- Anwaltliche Unterstützung im Mietrecht in Köln
- Ablauf der Räumungsklage
- Das Räumungsurteil und seine Reichweite
- Alternative zur Räumungsklage
- Fazit
1. Anwaltliche Unterstützung im Mietrecht in Köln
Das Mietrecht ist ein besonders streitanfälliger Bereich. In der rechtlichen Beziehung zwischen Vermieter und Mieter kommt es häufig zu Rechtsstreitigkeiten, die die Gerichte in den Großstädten wie Köln beschäftigen. Egal ob es sich um Schönheitsreparaturen, Nebenkostenabrechnungen oder Mietminderungen handelt, das Konfliktpotential ist in diesem Rechtsgebiet besonders groß. Wer als Vermieter auf ein rechtssicheres Mietverhältnis bauen möchte, muss anwaltliche Unterstützung hinzuziehen. Das deutsche Mietrecht schützt nämlich vor allem den Mieter. Paradebeispiel hierfür ist die Räumungsklage.
2. Ablauf der Räumungsklage
Der Ablauf einer erfolgreichen Räumungsklage kann von Fall zu Fall variieren. Es folgt jedoch stets einem einheitlichen Grundschema:
a) Kündigung des Mietvertrages
Zu Beginn einer erfolgreichen Räumungsklage steht eine wirksame Kündigung. Nur wenn die Kündigung des Vermieters wirksam ist, ist der Mietvertrag auch beendet. Anderenfalls können die Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben und eine Räumungsklage ist von vornherein erfolglos. Das Gericht stützt seine Entscheidung auf die in der Kündigung genannten Gründe. Je nach Kündigungsgrund müssen auch die unterschiedlichen Fristen beachtet werden. Als Faustregel gilt, dass eine fristlose Kündigung nur im Ausnahmefall rechtswirksam ist.
PRAXISTIPP → Als Vermieter sollten Sie sich bereits vor Ausspruch der Kündigung absichern. Eine wirksame Kündigung ist der erste Schritt einer erfolgreichen Räumungsklage und sollte daher dringend in Zusammenarbeit mit einem Anwalt erfolgen.
b) Wann Räumungsklage einreichen?
Wenn der Mietvertrag durch die Kündigung des Vermieters beendet wurde, die Mieter jedoch nicht ausziehen, kann Räumungsklage erhoben werden. Der taktisch beste Moment, um Räumungsklage einzureichen, hängt jedoch unmittelbar mit dem Kündigungsgrund zusammen.
Befindet sich der Mieter beispielsweise mit der Miete in Zahlungsverzug, kann bereits mit dem Ausspruch der Kündigung Räumungsklage eingereicht werden. Gleiches gilt dann, wenn das Fortsetzen des Mietverhältnisses dem Vermieter schlicht und ergreifend unzumutbar ist. Hier spielen die Erfahrungen des Vermieters eine wichtige Rolle. Wenn mit Widerstand durch die Mieter zu rechnen ist, kann eine frühzeitige Räumungsklage ein erfolgsversprechendes Druckmittel sein.
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Situation jedoch eine andere. Hier ist dem Vermieter zu raten, die Kündigungs- bzw. Räumungsfrist verstreichen zu lassen. Wenn die Mieter dann noch immer nicht ausgezogen sind, ist eine Räumungsklage in Betracht zu ziehen.
PRAXISTIPP → Wenn sie als Vermieter Räumungsklage erheben wollen, suchen Sie uns frühzeitig auf! Gemeinsam können wir den optimalen Zeitpunkt festlegen, in dem das Gericht angerufen werden soll.
c) Zustellung der Räumungsklage und Gerichtsverhandlung
Sobald die Räumungsklage dem Mieter zugestellt wurde, hat er 14 Tage Zeit seine Verteidigungsbereitschaft zu erklären. Die Begründung, mit der sich der Mieter gegen die Räumungsklage wehren möchte, muss dann ebenfalls innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Anschließend wird ein Gerichtstermin festgelegt, bei dem sich beide Seiten zum streitigen Sachverhalt äußern können. Je nach Fallgestaltung können dann Beweismittel notwendig werden, wobei neben Urkunden und Zeugenaussagen auch Gutachten von Sachverständigen vorgelegt werden können.
Das Gerichtsverfahren endet mit dem Urteil des Richters, das den Parteien zugestellt wird. Die Partei, die im Rechtsstreit unterlegen ist, muss dann die Prozess- und Anwaltskosten tragen. Wenn die Klage abgewiesen wird, ist die Kündigung des Vermieters unwirksam und die Mieter können in der Wohnung bleiben. Wird aber dem Vermieter Recht gegeben, wird ein Räumungstitel erteilt.
3. Das Räumungsurteil und seine Reichweite
Der Zeitraum von der wirksamen Kündigung des Mietvertrages bis zur zwangsweisen Räumung der Wohnung variiert von Fall zu Fall. Das hängt maßgeblich davon ab, ob zusätzliche Gutachten hinzugezogen werden müssen oder ob die Mieter sich erkenntlich zeigen.
War die Räumungsklage erfolgreich, erlangt der Vermieter einen Räumungstitel. Das Gerichtsurteil erlaubt es, die Wohnung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers räumen zu lassen. Wichtig ist, dass der Räumungstitel alle Personen umfassen muss, die dauerhaft in der Wohnung leben. Denn die Zwangsräumung bringt erhebliche Folgen für die ehemaligen Mieter mit sich. Daher gelten strenge Voraussetzungen für die Anwendung staatlichen Zwangs. Die Vollstreckungsklausel muss also sowohl den Ehegatten des Mieters, als auch eventuelle Untermieter namentlich berücksichtigen. Der Gerichtsvollzieher wird sich auf den Inhalt des Vollstreckungstitels verlassen. Wenn nun aber weitere Personen in der Wohnung leben, die in dem Räumungstitel nicht ausdrücklich genannt sind, muss die Zwangsvollstreckung unterbleiben. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil aus dem Jahr 2008 festgelegt.
PRAXISTIPP → Hier ist anwaltliche Unterstützung notwendig! Ihr Rechtsbeistand sollte sich mit den mietrechtlichen Besonderheiten auskennen. War die Räumungsklage erfolgreich, können Sie nur dann eine Zwangsräumung veranlassen, wenn der Vollstreckungstitel vollständig ist.
4. Alternative zur Räumungsklage
Die Räumungsklage ist nicht die einzige Möglichkeit, um als Vermieter den Besitz der Mietsache zurückzuerlangen. Vermieter und Mieter können die rechtliche Möglichkeit nutzen, dass der Mieter sich durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirf. § 749 ZPO erlaubt diesen Gestaltungsspielraum. Eine solche Vereinbarung kann bereits bei Abschluss des Mietvertrages oder im Laufe des Mietverhältnisses getroffen werden. Das hat den entscheidenden Vorteil, dass sich langwierige Gerichtsverfahren vermeiden lassen. Die notarielle Urkunde hat dann die gleiche Funktion wie ein Räumungstitel auf Grund einer erfolgreichen Räumungsklage. Auf ihrer Grundlage kann ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden.
PRAXISTIPP →Gerade bei hohem wirtschaftlichem Risiko, sollte der Vermieter bereits vor Abschluss eines Mietvertrages anwaltlichen Rat hinzuziehen. Gemeinsam kann erörtert werden, ob eine außergerichtliche Alternative zur Räumungsklage in Frage kommt. Gerade wenn viel Geld auf dem Spiel steht oder eine Eigenbedarfskündigung absehbar wird, sollten Sie einen Experten aufsuchen. So können Sie sich Ihrer Angelegenheit im Mietrecht sicher sein.
5. Fazit
Die Räumungsklage ist für den Vermieter häufig die letzte Möglichkeit, um die Herausgabe der Mietwohnung zu erzwingen. Ist das Gerichtsverfahren zu Gunsten des Vermieters entschieden, kann die Zwangsräumung erfolgen.
Die Kenntnis der rechtlichen Grundlagen und der einschlägigen Gerichtsentscheidungen hat maßgeblichen Einfluss auf die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage. Sie sollten als Vermieter daher frühzeitig einen Anwalt hinzuziehen. Nehmen Sie hierzu gerne jederzeit Kontakt zu uns auf!
